Ngày 7/3, tại Hà Nội, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam tổ chức Hội nghị phản biện xã hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Để người lao động dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội

Tại Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về nội dung bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hai phương án: Phương án 1- Quy định trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh; Phương án 2 - Giữ nguyên quy định hiện hành, đồng thời đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP vào dự thảo Luật.

Nội dung công văn nêu rõ, Phương án 1 có ưu điểm là thể hiện được vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, hỗ trợ giải quyết nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường; đồng thời tạo sự chủ động cho chính quyền địa phương trong việc đảm bảo bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội - địa lý của từng địa phương, nhu cầu nhà ở thực tế của người dân tại địa phương đó và góp phần đảm bảo phát triển nhà ở theo quy hoạch. Tuy vậy, phương án này cũng có nhược điểm là tăng gánh nặng ngân sách để thực hiện chính sách mới này và sẽ càng khó hơn với các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Trong khi đó, Phương án 2 tiếp tục giữ nguyên quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Phương án này sẽ bảo đảm tính ổn định của chính sách hiện hành, quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư trong việc bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, giảm bớt gánh nặng ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20% theo quy định của Chính phủ) là chưa phù hợp với thực tiễn.

Nội dung công văn số 6033/MTTW-BTT cho rằng, quy định nêu trong Phương án 2 dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội. Điều này trong thực tiễn đã gây ra nhiều vấn đề bất cập như tạo ra sự chênh lệch về điều kiện sống, mức sống giữa cư dân thuộc đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội với cư dân ở trong nhà ở thương mại, cư dân ở dự án nhà xã hội thường là người có thu nhập thấp và trung bình phải gánh chịu các chi phí, giá cả, phí dịch vụ cho hạ tầng chung với cư dân có thu nhập cao trở lên; phát sinh hiện tượng mua bán nhà xã hội cho các đối tượng không thuộc hỗ trợ nhà xã hội khi chưa đến thời hạn được mua bán.

Cùng với đó, việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (xác định nhu cầu và mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội); quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương có thể dẫn đến tình trạng các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội nhưng không đưa vào sử dụng, làm lãng phí nguồn lực đất đai, gây mất mỹ quan đô thị và làm tăng giá nhà ở.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (đất 20%) là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 1 khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án. Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất, đồng thời nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (thường ở các vị trí “đất vàng”) có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.

Với những điểm chưa thực sự phù hợp với thực tiễn như nêu trên của Phương án 2, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam kiến nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét, cân nhắc kỹ trước khi quyết định phương án bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội tại Điều 81 dự thảo Luật. Cơ quan chủ trì soạn thảo cần nghiên cứu, cân nhắc kỹ các phương án về xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng. Vì theo Phương án 1, Điều 85 dự thảo Luật có thể đẩy giá nhà ở xã hội tăng lên, gây khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội của người dân, đặc biệt là với nhiều người lao động hiện nay.

Bảo đảm tiêu chí “nhà ở thỏa đáng” trong phát triển các loại hình nhà ở

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã kế thừa Luật Nhà ở hiện hành quy định về 6 loại nhà: (1) nhà ở riêng lẻ; (2) nhà chung cư; (3) nhà ở thương mại; (4) nhà ở công vụ; (5) nhà ở phục vụ tái định cư; (6) nhà ở xã hội. Cụ thể, khoản 2 Điều 35 dự thảo Luật quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở, bao gồm cả nhà lưu trú công nhân được thiết kế, xây dựng theo quy định của Luật này và phải phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư.

Tại khu vực nông thôn, việc xây dựng nhà ở phải phù hợp với phong tục, tập quán, kiến trúc nhà ở nông thôn theo từng vùng, miền; phải bao gồm các công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của hộ gia đình, cá nhân”. Thực tế hiện nay, ở nhiều khu vực dân cư, đặc biệt là những khu dân cư có mức sống thấp, nhà ở cho người lao động thuê ở đô thị, tình trạng nhà ở không đạt “yêu cầu thỏa đáng về tính riêng tư, khoảng không, an ninh, ánh sáng, thông thoáng, kết cấu hạ tầng và địa điểm phù hợp với công việc và các cơ sở vật chất với chi phí hợp lý” mà Công ước quốc tế về quyền kinh tế, văn hóa, xã hội và chính sách phát triển nhà ở theo tinh thần Hiến pháp năm 2013 đã đề cập là rất lớn (về diện tích, công trình sinh hoạt, ngõ đi lại, độ thông thoáng, cảnh quan, kết cấu hạ tầng, thiết chế văn hóa). Trong khi đó, quy định về tiêu chuẩn nhà ở nêu trong dự thảo Luật còn khá chung chung, chưa đưa ra được những tiêu chí xác định cụ thể để bảo đảm mục tiêu, yêu cầu “nhà ở thỏa đáng” khi phát triển các hình thức nhà ở.

Vì vậy, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam đề nghị cần rà soát, quy định ngay trong Luật những căn cứ, tiêu chí cơ bản theo những tiêu chuẩn của công ước đã nêu như: diện tích, khoảng không, ánh sáng, kết cấu hạ tầng, làm cơ sở cho Chính phủ quy định cụ thể trong các văn bản dưới luật về tiêu chuẩn các loại nhà ở, bảo đảm việc phát triển nhà ở phải đáp ứng mục tiêu vì cuộc sống tốt nhất cho người dân.

Quy định về quyền và nghĩa vụ của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và nhân dân trong giám sát và phản biện xã hội chính sách, pháp luật về nhà ở

Để chính sách, pháp luật về nhà ở được xây dựng và thực hiện có hiệu quả nhằm bảo đảm quyền của con người, quyền của công dân về nhà ở, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và người dân trong phản biện xã hội các chính sách trong dự thảo Luật như: về sở hữu nhà ở; về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở: về phát triển nhà ở xã hội; về quản lý, sử dụng nhà chung cư; về phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; về quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch về nhà ở…

Cần có quy định chặt chẽ, cụ thể về quyền và nghĩa vụ của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp trong điều chỉnh quy hoạch nhà ở, khắc phục tình trạng thời gian vừa qua việc điều chỉnh quy hoạch còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hệ lụy ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống xã hội (như tình trạng tắc đường, ngập lụt ở các nhiều tỉnh, thành phố, thiếu sân chơi, trường học, nơi khám chữa bệnh và nhiều tiện ích cộng cộng khác) gây bức xúc trong nhân dân, có những hệ lụy không thể khắc phục được. Đồng thời quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên và của người dân trong giám sát việc tổ chức, thực hiện Luật Nhà ở sau khi được Quốc hội thông qua.

Hương Diệp - ảnh Quang Vinh