Hội thảo do Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Quỹ Hòa bình và Phát triển Việt Nam tổ chức. Góp ý về nội dung liên quan đến giao đất, cho thuê đất, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, TS. Đoàn Trung Kiên cho rằng, một trong những nội dung được xem là điểm nhấn của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất. Thực tế nhiều năm qua, vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hay không thông qua đấu giá, đấu thầu luôn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau trong giải thích và áp dụng pháp luật. Thậm chí, việc thiếu những quy định một cách rõ ràng giữa các trường hợp đã dẫn tới tình trạng nhiều dự án phải tạm dừng triển khai để chờ hướng dẫn từ cơ quan quản lý.

Điều 125 dự thảo Luật đã quy định cụ thể và rõ ràng hơn về tiêu chí, điều kiện của các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà không phải thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đặc biệt, khoản 3, Điều 125 dự thảo Luật quy định: “Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định tại Điều 121 của Luật này” thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Điểm mới này đã giải quyết được vướng mắc rất lớn trong thực tiễn triển khai các dự án của các chủ đầu tư dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, theo TS. Đoàn Trung Kiên, việc chỉ quy định “Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định tại Điều 121 của Luật này” thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất mà không có quy định cụ thể về điều kiện liên quan thì rất có thể quy định này sẽ bị “vận dụng” để “tránh việc đấu giá, đấu thầu”.

Do đó, TS. Đoàn Trung Kiên kiến nghị, dự thảo Luật cần xem xét bổ sung quy định cụ thể về điều kiện mà các chủ đầu tư dự án phải đáp ứng khi thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, cần quy định chỉ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất dự án khi có căn cứ chứng minh sự cần thiết của việc điều chỉnh mục đích sử dụng đất.

So với Luật Đất đai năm 2013, dự thảo Luật đã bỏ quy định “Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 2 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất” (khoản 3, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013). Việc xoá bỏ quy định trên là hợp lý bởi với sự tồn tại của quy định này đã tạo cơ hội để các chủ thể thông đồng, “lách luật” để không phải đấu giá làm giảm đi tính thị trường.

Tuy nhiên, trong các quy định tiếp theo của dự thảo Luật về đấu giá và đấu thầu không có quy định cụ thể về việc giao đất, cho thuê đất trong trường hợp không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 2 lần nhưng không thành.

Theo TS. Đoàn Trung Kiên, điều này có thể sẽ dẫn tới vướng mắc trong thực tiễn về căn cứ giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp đặc thù nêu trên. Do đó, để đảm bảo tính minh bạch và phù hợp của quy định pháp luật, cần thiết tiếp tục ghi nhận quy định khoản 3, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 vào Điều 125 dự thảo Luật nhưng sửa theo hướng: trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất “mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá” thì được xác định là trường hợp đấu giá không thành chứ không xác định là trường hợp không phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất. Việc giao đất, cho thuê đất thông qua hoạt động đấu giá, nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, sự cạnh tranh giữa những người tham gia đấu giá để trả giá, qua đó làm tăng sự cạnh tranh trong thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp, khắc phục tình trạng cơ quan nhà nước có thẩm quyền móc ngoặc với chủ đầu tư nhằm tạo ra các nhóm lợi ích, trục lợi cho bản thân.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, có đất để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư bởi đó là điều kiện nền tảng để các doanh nghiệp hiện thực hóa ý tưởng và mục đích đầu tư. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp cận đất đai theo hai phương thức: thông qua Nhà nước bằng hoạt động giao đất, cho thuê đất và thông qua thị trường bằng việc mua bán, sang nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh.  

Pháp luật hiện hành và pháp luật khác có liên quan hiện đang cho phép nhà đầu tư được lựa chọn các phương thức tiếp cận đất đai một cách rộng rãi và được quyền chủ động. Theo đó, nhà đầu tư có thể lựa chọn phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước hoặc tiếp cận đất đai từ thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, việc lựa chọn các phương thức tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp thời gian qua gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và cản trở. Nguyên nhân lớn xuất phát từ sự bất cập, khiên cưỡng và không phù hợp, thiếu minh định, chưa rõ ràng của pháp luật về đất đai và một số luật khác. 

Liên quan đến hoạt động giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các doanh nghiệp, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho biết, quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất trong dự thảo Luật có sự thay đổi căn bản so với Luật Đất đai năm 2013. Trong đó quy định cụ thể căn cứ đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc quy định cụ thể các căn cứ khi giao đất, cho thuê đất, giúp thuận lợi hơn trong thực thi chính sách.

Song, bên cạnh những điều kiện bổ sung riêng cho từng trường hợp cụ thể, theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, cần có căn cứ chung để xem xét hoạt động giao đất, cho thuê đất bởi mục đích hướng đến trong cả hai trường hợp trên là bảo đảm sự công bằng, thuận lợi trong tiếp cận đất của các chủ thể và bảo bảo đất được trao cho đúng chủ thể, được khai thác, sử dụng đúng mục đích.

Theo đó, căn cứ chung để giao đất, cho thuê đất trong dự thảo Luật nên kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, gồm: căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đối với trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật và trong đơn xin giao đất, thuê đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.

Nhật Anh