Quang cảnh Hội nghị

Tạo hành lang pháp lý đồng bộ, ổn định, khả thi cho công tác phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở trong giai đoạn mới hiện nay

Phát biểu khai mạc Hội nghị, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga nêu rõ, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mỗi người dân, đồng thời là một chính sách an sinh xã hội lớn của Đảng và Nhà nước. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người dân có chỗ ở”.

“Những năm qua, hệ thống chính sách pháp luật về nhà ở đã từng bước được hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để phát triển thị trường bất động sản, nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga nhấn mạnh.

Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga phát biểu tại Hội nghị

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga cho biết, sau gần 2 năm thi hành, Luật Nhà ở năm 2023 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập trước yêu cầu phát triển mới của đất nước. Đặc biệt trong bối cảnh tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tinh gọn tổ chức bộ máy, cải cách thủ tục hành chính, thúc đẩy chuyển đổi số; đồng thời với việc triển khai các chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, việc xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là hết sức cần thiết trong bối cảnh hiện nay nhằm thể chế đầy đủ các chủ trương của Đảng và đặc biệt là khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, ổn định, khả thi cho công tác phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở trong giai đoạn mới hiện nay.

Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 149 điều, được xây dựng theo hướng đổi mới mạnh mẽ, chuyển từ tư duy quản lý sang kiến tạo phát triển, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm sự thống nhất với các luật có liên quan và tăng cường ứng dụng khoa học công nghệ, chuyển đổi số trong lĩnh vực nhà ở. Dự thảo cũng bổ sung nhiều chính sách mới có tác động sâu rộng như phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, quỹ quỹ nhà ở quốc gia, hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cùng nhiều nội dung quan trọng khác.

Nhấn mạnh thời gian qua, thực hiện quyền và trách nhiệm của mình, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã tích cực tham gia vào quá trình góp ý đối với hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga mong muốn, tại Hội nghị sẽ được tiếp nhận các ý kiến đa chiều, khách quan, khoa học, tâm huyết nhằm góp phần hoàn thiện dự thảo luật trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua.

“Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam trân trọng đề nghị các chuyên gia, nhà khoa học, nhà hoạt động thực tiễn nghiên cứu và có thể trao đổi, đề xuất các nội dung khác được quy định tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi; đồng thời cũng rất mong muốn các quý vị đại biểu với kinh nghiệm thực tiễn của mình sẽ tiếp tục đưa ra những cơ sở thực tiễn cùng với lập luận rõ ràng, khoa học để hội nghị phản biện của chúng ta ngày hôm nay đạt được kết quả tốt nhất”, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh trình bày về những điểm mới của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Trình bày về những điểm mới của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu rõ, Dự thảo được xây dựng theo hướng luật khung, phát huy vai trò kiến tạo của Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, kinh doanh. Dự thảo gồm 13 chương, 149 điều, giảm 49 điều so với luật hiện hành, đồng thời bổ sung và hoàn thiện chính sách đối với bốn nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách nhằm thể chế hóa quan điểm của đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định rõ nguồn vốn, đối tượng, điều kiện, hình thức đầu tư và cơ chế ưu đãi; đồng thời bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng khả năng chi trả của người dân.

Dự thảo cũng hoàn thiện hành lang pháp lý đối với các loại hình nhà có mục đích lưu trú như căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn, nhà ở kết hợp văn phòng; luật hóa các chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và các nhóm đối tượng chính sách.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung cơ chế linh hoạt về đất đai, quy hoạch và hình thức đầu tư để thúc đẩy cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp hỗ trợ quản lý, vận hành nhà chung cư; xử lý các vướng mắc liên quan đến kinh phí bảo trì, sở hữu chung, sở hữu riêng và bổ sung yêu cầu về hạ tầng giao thông xanh, khu vực sạc xe điện. Các quy định về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có hai quốc tịch, đối tượng được sử dụng nhà ở công vụ và quyền tự do thỏa thuận trong giao dịch nhà ở cũng được rà soát, điều chỉnh nhằm bảo đảm đồng bộ với hệ thống pháp luật và phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Ông Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về Dân chủ và Pháp luật phát biểu tại Hội nghị

Tại Hội nghị, các đại biểu tập trung góp ý, phản biện về tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất và đồng bộ của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật có liên quan; đồng thời đánh giá tính khả thi và tác động của dự thảo đối với người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Các ý kiến đi sâu vào phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, các khái niệm mới; quy định về sở hữu, phát triển và giao dịch nhà ở; nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà có mục đích lưu trú, nhà cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Đại biểu cũng thảo luận về việc luật hóa các cơ chế phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, người có công và các đối tượng chính sách; cải tạo, xây dựng lại chung cư; bồi thường, tái định cư, di dời; quản lý, vận hành nhà chung cư, sở hữu chung - riêng và sử dụng kinh phí bảo trì.

Nêu ý kiến tại Hội nghị, ông Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về Dân chủ và Pháp luật cho rằng, về phạm vi điều chỉnh, cách liệt kê các nhóm nội dung như sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng và giao dịch nhà ở chưa bao quát đầy đủ các quan hệ pháp luật được dự thảo điều chỉnh. Khái niệm “phát triển nhà ở” còn quá rộng, chưa thể hiện rõ các hoạt động quan trọng như cải tạo, xây dựng lại, phá dỡ nhà ở, tái định cư và phát triển quỹ nhà ở quốc gia; quy định về “giao dịch nhà ở” chưa phân định rõ phạm vi điều chỉnh giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Khoản 1 xác định giao dịch nhà ở thuộc phạm vi của Luật Nhà ở, nhưng khoản 2 lại loại trừ nhiều giao dịch quan trọng để áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, dễ dẫn đến mâu thuẫn, chồng chéo và khó xác định luật ưu tiên áp dụng. Do đó, cần làm rõ từng loại giao dịch, bổ sung nguyên tắc áp dụng pháp luật khi các luật có quy định khác nhau.

Bên cạnh đó, ông Trần Ngọc Đường cho rằng cần làm rõ đối tượng và điều kiện được hưởng nhà ở cho lực lượng vũ trang; xác định nhà chung cư dựa trên đặc điểm sở hữu chung, sở hữu riêng và quy chuẩn kỹ thuật thay vì chỉ căn cứ số tầng; phân biệt thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Tiêu chí xác định “nhà ở cũ” cũng nên dựa trên tình trạng kỹ thuật thay vì lấy mốc xây dựng trước năm 1994. Đối với quỹ nhà ở quốc gia, dự thảo cần quy định rõ mục tiêu, nguồn hình thành, cơ quan quản lý, nguyên tắc sử dụng và cơ chế giám sát.

Tăng tính khả thi của chính sách nhà ở công vụ trong giai đoạn hiện nay

Ông Nguyễn Văn Pha, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam phát biểu tại Hội nghị

Đề cập đến nội dung nhà ở công vụ, ông Nguyễn Văn Pha, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay nhiều địa phương sau sáp nhập chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ; nhiều cán bộ được điều động, luân chuyển phải tự thuê nhà trong thời gian chờ bố trí; việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ cần nhiều thời gian.

Ông Nguyễn Văn Pha đề nghị bổ sung một quy định như sau: "Trường hợp cơ quan nhà nước chưa bố trí được nhà ở công vụ cho người thuộc diện được thuê thì người đó được xem xét hỗ trợ một phần kinh phí thuê nhà ở từ ngân sách nhà nước hoặc từ nguồn kinh phí hoạt động của cơ quan theo điều kiện, tiêu chuẩn và mức hỗ trợ do Chính phủ quy định". Bởi quy định này có một số ưu điểm: bảo đảm quyền lợi của cán bộ được điều động, luân chuyển; tạo sự linh hoạt khi quỹ nhà ở công vụ chưa đáp ứng nhu cầu; giảm áp lực phải đầu tư ngay một lượng lớn nhà ở công vụ; phù hợp với thực tiễn sau sắp xếp đơn vị hành chính, khi nhiều cán bộ phải làm việc xa nơi cư trú nhưng chưa được bố trí chỗ ở.

“Đây là một hướng sửa đổi đáng cân nhắc nếu mục tiêu của Dự thảo là tăng tính khả thi của chính sách nhà ở công vụ trong giai đoạn hiện nay.”, ông Nguyễn Văn Pha nêu ý kiến.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Pha, Dự thảo đã thiết kế một chương quy định về nhà ở công vụ nhưng các quy định về nhà ở công vụ đang nằm ở rất nhiều điều, khoản khác nhau quy định về các loại nhà ở; về đối tượng được thuê; về phát triển nhà ở công vụ; về đầu tư xây dựng; về mua, thuê nhà thương mại; về giá thuê; về quản lý sử dụng; về thu hồi; về trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương; về xử lý tài sản công...

Vì vậy, ông Nguyễn Văn Pha đề nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu để thu hút hầu hết các quy định về nhà ở công vụ vào chương V của dự thảo; đồng thời rà soát, hệ thống hóa các quy định về nhà ở công vụ theo hướng tập trung thành một chương riêng trong Luật thay vì quy định phân tán ở nhiều chương, nhiều điều. Việc hệ thống hóa sẽ bảo đảm tính logic của chế định pháp lý, nâng cao tính minh bạch, thuận lợi cho việc tra cứu, áp dụng và sửa đổi pháp luật sau này, đồng thời đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật lập pháp là các quy định điều chỉnh cùng một nhóm quan hệ xã hội cần được bố trí tập trung, thống nhất, hạn chế tình trạng phân tán và trùng lặp.

Cần có chính sách ưu tiên đối với nhu cầu thuê, thuê mua của công nhân, người lao động

Phó Chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu phát biểu tại Hội nghị

Đánh giá Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều quy định và tư duy mới, bám sát chủ trương của Đảng, Nhà nước, Phó Chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu đề nghị nộ dung dự thảo luật phải thực sự thúc đẩy phát triển nhà ở nhanh hơn, đa dạng hơn nhưng vẫn bảo đảm chất lượng, quy hoạch, không gian sống và kết nối giao thông; đồng thời cần có chính sách ưu tiên đối với nhu cầu thuê, thuê mua của công nhân, người lao động và tạo điều kiện để các nhóm khó khăn tiếp cận nhà ở xã hội thuận lợi hơn.

Về nội dung cụ thể, Phó Chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu đề nghị cần nghiên cứu lại tên gọi “nhà ở thương mại giá phù hợp” theo hướng phản ánh rõ tính chất được Nhà nước hỗ trợ, điều tiết. Các nhóm hộ nghèo, cận nghèo nên được quy định thống nhất, tránh trùng lặp; phạm vi đối tượng thụ hưởng cần mở rộng cho người lao động tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và lao động tự do, đồng thời không giới hạn công nhân, người lao động trong hay ngoài khu công nghiệp.

Đối với nguồn tài chính công đoàn, ông Ngọ Duy Hiểu đề nghị cần xác định rõ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản các dự án nhà ở cho thuê; có quyền quyết định giá thuê, lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành và nghiên cứu tham gia phát triển nhà ở theo hình thức thuê mua. Quy định về nhà lưu trú công nhân cũng không nên bắt buộc chỉ được xây dựng trong khu công nghiệp, mà cần cho phép bố trí ngoài khu công nghiệp khi đáp ứng điều kiện quản lý.

Về nhà ở công vụ, ông Ngọ Duy Hiểu đề nghị cần mở rộng đối tượng được hưởng cho một số chức danh tương đương như người công tác tại vùng khó khăn và các đặc khu; đồng thời ưu tiên sĩ quan, bác sĩ, giáo viên làm việc tại những địa bàn này. Bên cạnh đó, cần có cơ chế xử lý, chuyển đổi hoặc cấp bán các căn nhà công vụ nhỏ lẻ, bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả, nhằm tránh lãng phí tài sản nhà nước.

Bảo đảm tính minh bạch, thống nhất trong sở hữu nhà chung cư

Luật sư Nguyễn Chiến, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật (UBTW MTTQ Việt Nam), Đại biểu Quốc hội khóa XIV phát biểu tại Hội nghị

Đề cập tới nội dung liên quan tới nhà chung cư, Luật sư Nguyễn Chiến, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật (UBTW MTTQ Việt Nam), Đại biểu Quốc hội khóa XIV cho rằng, thực tiễn giải quyết tranh chấp về nhà chung cư cho thấy phần lớn các vụ việc không phát sinh do thiếu quy định của pháp luật mà xuất phát từ những quy định chưa rõ ràng hoặc thiếu cơ chế thực hiện. Vì vậy, đối với những nội dung này, Luật cần quy định cụ thể ngay từ đầu để bảo đảm tính minh bạch, thống nhất trong áp dụng và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Nêu kiến nghị hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật sư Nguyễn Chiến cho rằng trước tiên cần hoàn thiện các quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng theo hướng thống nhất căn cứ xác định trên cơ sở hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, hồ sơ hoàn công, công năng sử dụng thực tế và hợp đồng mua bán; đồng thời quy định trách nhiệm công khai đầy đủ các thông tin này ngay từ khi ký hợp đồng mua bán căn hộ.

Cùng với đó cần bổ sung các quy định bảo đảm quyền sử dụng hạ tầng thiết yếu của cư dân, đặc biệt là chỗ để xe; quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo đảm diện tích để xe theo dự án được phê duyệt; không được tự ý chuyển đổi công năng hoặc cắt giảm diện tích; quyền sử dụng chỗ để xe hợp pháp được chuyển giao cùng quyền sở hữu căn hộ khi chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Cũng theo Luật sư Nguyễn Chiến, cần hoàn thiện các quy định về Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị và quản lý kinh phí bảo trì theo hướng tăng cường công khai, minh bạch, trách nhiệm giải trình và chế tài xử lý vi phạm nhằm bảo vệ tài sản chung của cư dân; đồng thời nâng cao trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc giám sát tổ chức Hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị, kiểm tra việc quản lý kinh phí bảo trì và kịp thời xử lý các vi phạm ngay từ cơ sở.

“Cần tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất của Luật Nhà ở với Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, bảo đảm áp dụng thống nhất, hạn chế cách hiểu và cách áp dụng khác nhau.”, Luật sư Nguyễn Chiến nêu ý kiến và cho rằng, qua thực tiễn tham gia giải quyết, mỗi vụ tranh chấp đều phản ánh một khoảng trống hoặc một quy định chưa thật sự phù hợp của pháp luật. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này cần tập trung giải quyết những vấn đề mà thực tiễn đã chỉ ra, tạo cơ sở pháp lý minh bạch, thống nhất và khả thi, góp phần bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời hạn chế tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà ở.

Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga phát biểu tại Hội nghị

Tiếp thu ý kiến của đại biểu tham dự Hội nghị, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga nhấn mạnh đây là những ý kiến tâm huyết, trách nhiệm, thẳng thắn và nghiêm túc của các chuyên gia, nhà khoa học; đồng thời giao Ban Dân chủ, Giám sát và Phản biện xã hội tổng hợp đầy đủ các ý phản biện xã hội của quý vị đại biểu, khẩn trương hoàn thiện văn bản phản biện xã hội đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng.

Hương Diệp